武漢擬出臺“物業退出”新政
武漢房管局官網發布關于征求《武漢市物業服務企業退出住宅小區管理指導意見（征求意見稿）》意見的公告。
據公告內容顯示：《武漢市物業服務企業退出住宅小區管理指導意見》（武房規〔2016〕2號）有效期已滿。
根據實施情況，經研究，我局修訂起草了《武漢市物業服務企業退出住宅小區管理指導意見（征求意見稿）》，現予以公開征求意見，征求意見時間為10天（2021年6月17日-2021年6月26日）
武漢市物業服務企業退出住宅小區
管理指導意見
（征求意見稿）
第一條 為了規范物業服務企業退出住宅小區管理，維護業主和物業服務企業的合法權益，做好小區物業服務承接、退管銜接工作，保障物業服務活動依法有序進行，根據《民法典》及國家、省市物業管理條例等法律、法規，結合本市實際，制定本指導意見。
第二條本市行政區域內因物業服務合同（含前期）期滿未續約,或者當事人依法、依約提前解除合同，物業服務企業退出住宅小區管理的，適用本指導意見。
第三條 退出住宅小區應本著維護社會穩定、保證物業服務正常秩序、依法有序、平穩過渡原則進行。
第四條 市房屋主管部門負責全市物業服務企業退出住宅小區管理的政策制定、工作指導。
市物業管理事務指導中心負責具體日常指導工作。區房屋主管部門負責本轄區物業服務企業退出住宅小區管理的業務指導和日常管理。
第五條 業主大會和業主委員會解聘、選聘物業服務企業以及物業服務企業退出住宅小區，應依法接受所在地街道辦事處、社區居委會和相關部門的指導監督。
第六條 物業服務企業應堅持誠信守法的原則，嚴格履行合同約定、本意見規定的退出程序，認真依法做好物業服務交接工作，保持住宅小區物業服務的連續性。
第七條 業主大會和業主委員會應當從保持住宅小區物業服務的穩定性和長遠利益出發，慎用辭退權，保證業主的正常生活秩序。
選聘和解聘物業服務企業，業主委員會應當事先將有關情況及時向所在地街道辦事處、社區居委會報告，聽取相關意見，在街道辦事處、社區居委會的監督、指導下，按規定召開業主大會會議，由業主共同決定。
業主共同表決應同時滿足以下條件：
（一）應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。
（二）應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第八條有下列情形之一的，物業服務企業應退出住宅小區，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決，階段工作未完成等為由拒絕退出：
（一）前期物業服務期間，開發建設單位按照約定的解除合同條件要求提前解約，選聘新的前期物業服務企業，且與新聘物業服務企業簽訂的前期物業服務合同生效，合同在區房屋主管部門備案的；
（二）前期物業服務合同期限未滿或未明確具體期限，業主大會依法、依約作出決定解聘原物業服務企業，并選聘新的物業服務企業，簽訂的物業服務合同生效，且合同在區房屋主管部門備案的；
（三）物業服務合同（含前期）期限屆滿，業主大會依法生效的表決決定不再續約，并選聘新的物業服務企業，簽訂的物業服務合同生效，且合同在區房屋主管部門備案的；
（四）物業服務企業因破產或營業執照注銷致使不能繼續履行合同義務的；
（五）業主大會作出自行管理物業決定等依法應退出的其他情形。
第九條 前期物業服務期間，業主大會尚未成立，開發建設單位或前期物業服務企業按照約定的解除合同條件要求提前解約的，應提前六十日書面通知對方，但合同對通知期限另有約定的除外。
開發建設單位應按照本意見第七條的表決比例征得業主同意后，依照武漢市前期物業管理招投標管理規定的要求和程序重新選聘物業服務企業，物業服務標準不低于原前期物業服務合同約定的標準。
開發建設單位應于新物業服務企業確定后十日內將更換物業服務企業的情況書面公告物業買受人，并將簽訂的前期物業服務合同在區房屋主管部門備案。
第十條 首次業主大會成立時，應就是否續聘和解聘前期物業服務企業進行表決。決定續聘的，應于三十日內簽訂物業服務合同；決定解聘的，按以下程序辦理：
（一）解聘決定作出后三日內，業主委員會應書面告知前期物業服務企業，并在物業服務區域內公告；
（二）解聘決定作出后三十日內，前期物業服務企業應做好物業檔案、物業服務檔案、預收欠收代收費用、公共收益等資料和賬務的清理工作，并就交接內容、方式、時間、責任界限及債權債務結算方式與業主委員會平等協商，簽訂退管協議，對退管協議有異議的，應通過司法途徑解決；
（三）業主委員會應于簽訂退管協議之日起三十日內召開業主大會選聘新的物業服務企業，并簽訂物業服務合同；
（四）新的物業服務合同生效后十日內，業主委員會應組織新物業服務企業與原物業服務企業辦理相關交接事宜；
（五）新選聘的物業服務企業應將新的物業服務合同報區房屋主管部門備案。
第十一條 物業服務合同期內，物業服務企業明顯降低物業服務質量，引起業主強烈不滿意，有百分之二十的業主聯名要求解聘物業服務企業的，業主委員會應組織召開業主大會就是否解聘事宜進行表決。
在召開業主大會前，業主委員會應將解除合同的理由、解除合同時間、需承擔的違約責任以及業主大會會議相關內容等在小區內公告十五日，并書面報告街道辦事處、社區居委會。
業主大會決定解聘的，可以解除物業服務合同，應于擬解除合同前六十日書面通知物業服務企業，但合同對通知期限另有約定的除外。
解聘后，業主委員會和物業服務企業應按照第十條的有關程序辦理退出事宜。物業服務企業因解除合同造成損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應賠償損失。業主拒不賠償損失的，物業服務企業可依法申請仲裁或者提起訴訟。
第十二條 物業服務合同期內，物業服務企業依法依約提前解除合同的，應在擬解除合同六十日前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業主委員會，同時以書面形式在物業服務區域內公告十五日，并參照第十條第二款至第五款的有關程序辦理退出事宜。
業主因解除合同造成損失的，除不可歸責于物業服務企業的事由外，物業服務企業應賠償損失。
第十三條 物業服務合同期滿，業主大會或物業服務企業決定不再續約的，按以下程序辦理：
（一）物業服務合同期限屆滿前九十日，業主委員會應在物業服務區域公示合同履行情況，并組織召開業主大會，對是否續聘物業服務企業進行表決。業主大會決定不再續約的，按照第十條的有關程序辦理退出事宜；
（二）物業服務企業決定不再續約的，應于物業服務合同期滿九十日前書面告知業主委員會，并在物業服務區域內公告，參照第十條第二款至第五款的有關程序辦理退出事宜。
第十四條 有條件的住宅小區，經業主大會表決同意，可聘請第三方機構承擔物業服務企業選聘、解聘及賬務清理與結算，推進表決征求意見、相關資料移交、物業服務企業服務交接等相關工作。聘請第三方機構的費用可從業主大會、業主委員會工作經費中列支。
第十五條 業主委員會不依法履行職責，致使無法續聘、解聘和選聘物業服務企業的,街道辦事處應及時約談業主委員會，督促其履行職責，組織召集物業管理聯席會議協調解決物業管理有關問題。
第十六條 實行物業服務企業退出報告制度。物業服務企業擬決定退出住宅小區和業主委員會擬決定解聘或不續聘物業服務企業的，物業服務企業應在公告前三日、業主委員會應在召開業主大會會議前三日，將有關情況書面報告街道辦事處、社區居委會。
街道辦事處應會同社區居委會聽取業主委員會、業主代表及物業服務企業的意見，并就退出前的物業服務事項做好協調溝通，指導業主大會選聘新的物業服務企業。
第十七條 物業服務企業退出前，應繼續提供物業服務，并根據有關協議或者約定將預收的物業服務費等相關費用退還給業主或者轉交給新聘物業服務企業；原欠繳物業服務費等相關費用的業主，應按照物業服務合同的約定，及時補繳至合同實際終止之日。
物業服務合同終止，原物業服務企業應在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，并做好相關交接工作。
業主欠繳的物業服務費用，原物業服務企業可依照原合同約定，委托新聘物業服務企業代為收取，也可自行向業主收取，拒不繳交的可通過司法途徑解決。
業主委員會、新聘物業服務企業應為原物業服務企業收取欠繳物業服務費提供幫助，但原物業服務企業不得以業主欠費或者相關訴訟、仲裁程序正在履行當中為由拒絕辦理移交手續，人民法院或者仲裁委員會裁定或者裁決退管暫停除外。
物業服務合同終止后，在開發建設單位或者業主大會選聘的新物業服務企業或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務企業應繼續處理物業服務事項，并有權請求業主支付該期間的物業費。
第十八條 物業服務企業退出住宅小區，應向業主委員會或新的物業服務企業辦理下列移交事宜：
（一）檔案及圖紙資料；
（二）物業服務用房、業主共有的場地、設施設備；
（三）在街道辦事處、社區居委會的指導監督下，將物業服務企業管理的公共收益余額移交給業主委員會；
（四）業主清冊及業主欠繳、預繳費等相關資料；
（五）實行酬金制的應移交管理期間主要財務資料的復印件；
（六）按照規定應移交的資料和財物。
第十九條 物業服務企業退出前，業主委員會應與物業服務企業辦理承接查驗手續，也可以直接組織新老物業服務企業辦理承接查驗手續。
未成立業主委員會或者業主委員會不能正常履行職責，可在業主代表的監督下，由街道辦事處或委托社區居委會代為辦理承接查驗手續。
業主大會決定實行自行管理物業的，由業主委員會組織業主代表辦理承接查驗手續。承接查驗需做好查驗記錄，查驗記錄應包括查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由當事人簽字確認蓋章，存在爭議的應在查驗記錄中載明。
第二十條 物業服務企業不按規定履行退出義務、辦理交接、移交手續的，按照國家、省、市物業管理法規相關規定予以處罰。
不符合法律法規規定或者合同約定的解除條件提前終止合同，擅自撤離住宅小區的，以及新物業服務企業未通過合法程序強行進駐住宅小區的，由區房屋主管部門記入該企業信用檔案，信用信息記分情況作為開發建設單位、業主大會選聘物業服務企業的重要依據。
對物業服務企業違法違規行為實行聯合懲戒機制，將相關違法情況抄送公安、市場監督、政務服務和大數據管理等部門實施聯合懲戒，同時，取消該企業各類物業服務評先評優資格。
第二十一條 業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
業主委員會超越職權作出決定或指使、強迫物業服務企業強行進駐的，致使住宅小區無法正常承接或退管，由簽字同意該決定或指使、強迫的委員承擔相應的法律責任，造成經濟損失的還應承擔相應的民事賠償責任；構成犯罪的依法追究刑事責任。
第二十二條 物業服務企業擅自退出住宅小區，物業服務“空檔”期內，應由全體業主共同承擔管理義務，街道辦事處應會同區房屋主管部門將有關情況書面報告區人民政府對“棄管”小區實行臨時托管，組織社區居委會以及城管、供水、供電、供氣等部門做好秩序維護、清掃保潔、垃圾清運等基本服務工作，維護住宅小區的正常生活秩序，并按照下列程序做好臨時過渡工作：
（一）成立業主大會和業主委員會的，街道辦事處和社區居委會應積極指導、督促業主委員會及時組織召開業主大會會議，選聘新物業服務企業或由業主自行管理物業。
（二）尚未成立業主大會和業主委員會的，街道辦事處應在同級黨組織的領導和上級民政部門的指導下，依法組織和指導小區業主成立業主大會、選舉業主委員會、選聘新的物業服務企業或按照第九條的有關規定督促開發建設單位選聘新的物業服務企業。
對小區進行臨時托管直至選聘新的物業服務企業進駐前，所發生的實際費用由業主承擔，各專業經營單位自行收取，也可以委托社區居委會代為收取，業主委員會應配合做好收費工作。
第二十三條 違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務管理條例》等相關規定，物業服務企業及其工作人員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為的由公安機關依法處理；構成犯罪的依法追究刑事責任。
第二十四條 當事人一方對終止、解除物業服務合同行為有爭議的，雙方應根據物業服務合同的約定協商和解。不能協商和解的可以要求區房屋主管部門、行業協會和街道以及社區人民調解組織進行調解；不愿協商、調解或者協商、調解不成的，應依合同約定向有管轄權的仲裁委員會申請仲裁或向有管轄權的人民法院提起民事訴訟。
第二十五條 物業服務企業退出非住宅小區的管理活動，參照本指導意見執行。
第二十六條 本指導意見由市房屋主管部門負責修訂與解釋。
第二十七條 本指導意見自2021年X月X日起施行，有效期五年。